高力国际：“变美”消费或成写字楼另类增长点

近日，高力国际发布专题研究报告《耳目医新，中国“变美”消费带动地产需求》，报告认为，中国日益增长的医疗健康类支出或将提升写字楼及商场物业的市场需求。业主可通过提供更多适合医疗机构入驻的空间，以抓住健康医疗行业发展的机会。

2015年10月，十八届五中全会首次提出推进健康中国建设，“健康中国”上升为国家战略。事实上，“健康中国”已酝酿多年。从2009年的“新医改”到2016年的《“健康中国2030”规划纲要》直至2019年的《健康中国行动（2019-2030年）》，推动全民健康的战略政策正相继落地。

而中国作为全球第二大医疗保健市场，医疗保健支出占GDP的比重仅为6.4%，与发达国家的11.2%相比依然较低。此外，中国的公共医疗机构超负荷运转，承担了80%以上的基础医疗服务，导致医疗资源的严重短缺，以及医疗服务较差的局面。

近年来，在人口老龄化趋势下，大众对于医疗健康服务的需求逐年增长，这当中民营医疗服务更获得了快速发展。非公立医疗机构的发展除可减轻公立医院的压力，更可在提高医疗效率以及满足多元化医疗需求等方面发挥重要作用。高力国际预计，2020年中国的医疗保健支出将高达8万亿元人民币，同时，将在未来五年保持双位数增长。随着民营机构更多参与医疗健康产业，对于写字楼和商场物业的需求也将稳步提升。

高力国际充分分析业主及租户各方利益，提出针对性建议：私立医疗机构可更多考虑租赁写字楼。一方面由于近年来写字楼空置率不断提升，因此能够获得更优惠的租金；另一方面写字楼能够提供较大的租赁面积，满足医疗机构的业务需求。业主则建议可选择与大型医疗连锁机构或者国外成熟品牌合作，消化闲置空间并改善其租户结构。同时，高力国际指出，业主和医疗机构都应实时跟进政策法规对医疗机构选址要求的变动，以减少不确定性，例如自2018年以来上海实施的严格的消防法规在审批上给业主和医疗机构带来一定不确定性。

市场高速增长，齿科与医美机构获业主认可

根据2019年上海市社会办医疗机构设置指引的具体细则，医疗机构选址需满足有相对独立的出入通道、独立的通风系统以及不得紧邻幼托机构等要求，并须获得市（区）卫计委，消防部门以及环保部门审批。各类医疗机构中，牙科和医美进入写字楼比例较高。其中，牙科诊所通常所占面积较小，牙科设备体积和辐射相对最低，使得牙科诊所在选址上更为灵活，同时选项也更多。根据高力国际对前五大连锁牙科诊所的调查，靠近地铁站交通便利的写字楼（33%）和商场（30%）成为首选，两者合计占比达60%以上，沿街店铺则通常选择在居民区附近。

2019年，在高力国际调查的57家牙科诊所中，有24家牙科诊所将选址设在办公室，占总数的42%。在上海，写字楼仍然是牙科诊所的首选地点，除租金相较商场低廉外，写字楼为高端客户提供了更好的隐私。同时，由于牙科诊所相比其他医疗机构投诉更少，且愿意签订长期稳定的租约，因此业主目前对齿科的接受程度相较其它医疗机构高。

和牙科诊所相比，医美机构通常需要更大的空间，因为外科手术需要更多的设备以及独立的手术室。连锁美容店通常在沿街店铺中占据2,000平方米（21,500平方英尺）的面积。由于租金相较办公室或沿街店铺高，并且商场通常很难提供大面积场地，医美机构普遍较少选址商场。中国医美行业正处于成长阶段，增长潜力较大，与美国或日本等成熟市场相比，中国医美的渗透率依然较低仅为1.2%。未来年轻消费群体（20-39岁女性人数为1.7亿人）年龄渐长将增加医美的消费金额和频次，另一方面医美对于中老年妇女渗透率提高也会提振需求（目前中国40岁以上医美渗透率仅为0.19），医美的需求持续增长亦将部分转化成对写字楼需求的增长。